大規模經營房屋出租　明年起課徵營業稅

更新日期:2008/11/08 17:29 方凡

　　專以出租房屋、宿舍為業的大房東，可得留意了。財政部發布解釋令指出，從98年開始，就必須辦理營業登記，課徵營業稅，對於設有固定營業場所，或具備營業牌號，或者有僱用人員協助處理房屋出租事宜者，從明年開始，都要辦理營業登記，繳交營業稅，至於營所稅，則是依營業規模大小課徵。

　　財政部指出，依據加值型及非加值型營業稅法規定，在我國境內銷售勞務，應課徵營業稅，且因提供勞務予他人，或提供貨物與他人使用、收益，以取得代價者，就是銷售勞務，所以應課徵營業稅。因此，營業人出租建物，依法應課徵營業稅。

　　財政部經常接獲反映，部分個人出租自有建物，或是承租他人建物再出租給第三人營利的二房東，涉嫌逃漏營業稅，經過內部討論後，發布哪種房東必須課徵營業稅的解釋令。

　　從明年開始，個人出租建物，如果符合以下三種情形之一者，就必須要辦理營業登記，並繳交營業稅。一是設有固定營業場所，不論是實體辦公室，還是網路虛擬辦公室、賣場，都算。二是具有「營業牌號」者，不論是否有辦營業記登，只要是有招牌有名號，要出租房屋，就要辦理營業登記。三是僱用人員協助處理房屋出租事宜者。

　　實務上最常發生的爭議，就是出租給學生的房間，或是出租給工廠或公司員工的宿舍，一整棟房屋隔間後出租給學生或員工，出租人應該要辦營業登記，繳交營業稅；至於營所稅的課徵，則是另外視規模而定。

　　財政部表示，個人以自有少數空置房屋出租、收租金，一般是不會有設置店面、辦公處所或招牌等情形，也不會僱用員工經營。換句括說，如果個人利用設置店面、辦公處所、招牌，或僱用人員來經營出租建物業務，跟一般個人出租餘屋行為已經不同，實屬一種營利行為，依法應課徵營業稅。

　　不過，這項新的解釋令規定，是既往不究。房東出租房屋，理論上是已經在個人綜所稅中申報租賃所得，已經過課徵過綜所稅，因此，符合解釋令規範三種情形的營業人，自98年1月1日開始課徵營業時，在該項解釋令發布前已經核課確定者，就不會再變更。