打房無效？購屋及建築貸款 續創新高

更新日期:2010/05/27 03:46 黃琮淵／台北報導

中國時報【黃琮淵／台北報導】

政府大動作打房，難道「雷聲大、雨點小」？央行昨日公布消費性貸款餘額統計，與房市前景關係最密切的兩大指標，包括購置住宅及建築貸款，單月淨增都飆破百億元，4月底餘額未減反增，更雙雙創下歷年新高。

到4月底止，整體房貸餘額為4兆9674億元，較前月增加185億元；放款給建商的建築貸款餘額，連三個月走揚，單月淨增160億元，達1兆952億元。

統計數據似與央行「打房」態度不同調，央行經濟研究處副處長陳一端表示，房貸餘額增加，主要是公教人員房貸，新承做金額較多；建築貸款逆勢走揚，應是建商看好329及520兩個檔期，向銀行申貸也較為集中所致。

未減反增 單月都增逾百億

銀行則普遍認為，政府打房的成果，還沒那麼快反應在數據上，至少要半年後才會顯現。

行庫主管表示，在央行要求公股行庫，對投資客及豪宅貸款，祭出「三縮政策」，即利率加碼、成數降低，也不提供寬限期後，近期投資客申請房貸現象，確實不如過去熱絡；而從央行資料來看，幾乎都是華銀的公教房貸在撐場，可見一斑。

至於建築貸款部分，行庫主管認為，因房價位於相對高點，他們對建築貸款也很謹慎，所以近兩個月新撥款，很多都是先前舊案的分段撥款。至於未來半年新案，很多銀行都已經喊卡，尤其針對風險較大的空地放款，更是敬謝不敏。

行庫主管透露，繼投資客、豪宅貸款緊縮後，主管機關動作頻頻，對建築放款「異常關心」，讓他們承受不小壓力。據了解，國內多家大型行庫也心知肚明，雖未有共通的緊縮建築貸款作法，但授信都較先前嚴謹，放款成數甚至不到五成。

行庫:至少半年後才會見效

央行昨日公布，整體金融機構消費者貸款餘額，4月底為6兆8155億元，較前月淨增220億元，主要來自購屋貸款。其餘如房屋修繕貸款、機關團體職工福利貸款、信用卡循環信用餘額，都較3月底減少。

中市體二都市更新 鹹魚翻生

更新日期:2010/05/27 03:46 文／黃繡鳳
中國時報【文／黃繡鳳】

台中市政府於5月17日宣布全面推動「台中州聽」、「台中市體二用地」及「台中市車站建國市場」三大都市更新案優先開發。其中台中市體二用地是三大都更案中面積最大、私有土地占比最高的地方，也是最繁榮最有前景的地方。

未來發展的想像空間頗大

「台中市體二用地」都更的範圍約為台灣體院、台中棒球場、市立游泳池及文英館一帶，範圍包括西側為水源街、東側為進德北路、北界為力行路、南界為精武路；此都更案西側緊臨台中市最熱鬧商圈之一的一中商圈，因此未來發展的想像空間頗大。

信義房屋中區主管劉育榮表示，體二都更案範圍內的老舊眷村目前已遷移完畢，剩下位在力行路、進德街及精武路等老舊透天；該區目前規畫為公園綠地、學校及住宅等，其中住宅約1萬3,000坪中密度（建蔽率55%、容積率280%）與高密度（建蔽率50%、容積率400%）住宅建築用地，總建築量體可達6萬6,000坪。

而其西側的一中商圈生活機能便利，食衣住行育樂樣樣便利，目前該區房價為電梯華廈約10-15萬元/坪、透天店面約2,000-5,000萬元/棟；如果體二都更後有新開路直街與一中商圈相連接的話，那日後發展將更具潛力。

劉育榮指出，台中市中心目前尚未開發的土地還很多，而根據營建署公布統計資訊顯示，人口107萬的台中市，住宅供給率120%，供過於求近7萬戶，而房價也比台北平易近人，在這樣的情況下民眾欲進場投資都更案的話就得三思而後行。

高齡老屋有三大潛在成本

此外也要提醒民眾都更的潛在考慮，高齡老屋有三大潛在成本，購屋人不能忽略：一、老屋多半屋況不佳，甚至要處理滲漏水等問題，居家環境不一定舒適。二、等待「都更」商機的時間成本，至少長達5至10年，老屋屆時垂垂老矣，若要等待「都更」商機，須有長期抗戰的心理準備。三、銀行貸款成數，依照貸款人的年齡加上屋齡而評估：買老房子，屋齡太高者恐難如願。另外潛在的成本還包括鑑價款項、工程款、工程期間安置住所的租金等等龐雜費用。尤其最大宗當屬工程款，金額動輒上億元，對於住戶來說負擔過重，最好要找專業的委託單位提供專業意見。

忠孝SOGO旁店面 高價拍出

更新日期:2010/05/19 02:30 記者袁延壽、王立德／台北報導
工商時報【記者袁延壽、王立德／台北報導】

內需消費市場景氣恢復活力，零售店面不動產價格後市看好。昨（18）日由台灣金服代理拍賣的忠孝SOGO旁巷內忠孝大樓店面，就以2.27億元，接近底價兩倍的行情拍定，若以權狀面積拆算，一樓店面價格約233萬，地下一樓店面約77萬元（以1樓店面的1/3價格拆算），拍定價格符合市場行情。

全球資產副總理柯宏安表示，忠孝東路四段周邊一樓店面，去年已成交至250萬以上，巷內的店面則成交在180萬元，雖然本次拍賣的物件非位於正忠孝東路上，但位於知名的SOGO百貨旁49巷內，過去就是人潮洶湧的區段，且陸續有穩定的連鎖餐飲業承租，故一樓店面以233萬拍出，符合區域行情。

商業不動產景氣回復，可從這次拍賣熱度看出，房仲業者指出，此案現況有承租人，所以拍定後無法點交，過去這種物件，可能因在第一拍無法排除租約，所以通常有興趣投標的人往往會在第二拍才出手，但由於本次拍賣物件地點好，底價相對低，因此仍然吸引有高度興趣的人進場投標。

另外，該大樓屋齡32年，基地面積也有120.7坪，分區屬於商四特（原屬商二及住四），長期而言仍具有改建題材。

信義房屋忠孝新生店店長黃浩中分析，今年以來大型店面交易量相當稀少，此店面以2.27億元脫標，以月租金約50萬元概算，租金投報率約2.64％，合乎市場行情，未來若能重新整理，由承租能力更強的業種承租，如精品業者等，月租金有機會上看60至70萬元。

高鐵門戶、中科特區 擬重劃開發

更新日期:2010/05/19 04:21

〔記者唐在馨／台中報導〕台中市高鐵台中門戶地區、中科特定區市府有可能由先前「區段徵收」的開發方式，併案向內政部申報改「市地重劃」的可能性？兩區塊加起來超過1300公頃，如果成真，不但影響地主權益，也會讓開發時程出現變化。

議員請命 市長願評估

民進黨市議員陳淑華昨質詢時表示，台中市這幾年來大力推動多項土地開發，包括水湳經貿園區、中科特定區、高鐵台中門戶地區等，大型開發案約有1600多公頃，她不反對開發案，但常常在開發的過程中，民眾受到不合理的對待，明明可以向中央申報專案以重劃方式開發，市府卻偏偏不肯申報，令地主權益受損。

面對陳淑華的質詢，胡志強突然好像「很有感觸」，他表示，最近正好也接到民眾陳情，他也問了副市長蕭家旗及相關單位，「為什麼一個土地分配，會讓民眾這麼痛苦？」他說，如果可以藉由修法讓民眾獲得較大的利益，那他站在修法的一方。

陳淑華為此表示，如果胡志強也這麼認為，那就專案申報，不要連報都不報，就說有誠意替地主解決問題，胡志強也回應「只要法令許可，我就報」。

而胡志強的回答，引來多位議員「追擊」，包括市議員丁振嘉、劉國隆、張耀中、黃馨慧、張廖萬堅、吳春夏等人也都提出意見，多數都在替地主爭取權益。

時程恐延宕 廣徵民意

胡志強說，在農業區內的土地開發，採用區段徵收方式是法令的規定，他也認為這個規定不盡合理，也希望能夠修改，現在議員建議專案申報，但地主能不能同意這個變化？而且能不能過？都是問題。

例如，高鐵門戶區如果向內政部都委會改報以重劃方式，評估起碼要再拖一年，而且中央還不見得通過，重點是地主能不能接受？如果地主還是說要改重劃，那市府當然就如此做，他要請都發處評估、廣徵民意後再處理。

會後，都發處長黃崇典表示，200多公頃的水湳經貿園區已經內政部通過，如要再報專案很難通過，但1200多公頃的中科特定區才剛報到內政部，以及高鐵門戶區目前還在地方進行小組討論，還未送都委會，都發處會研究，除原本「區段徵收」外，再補報「市地重劃」，以兩案併陳的方式，請都委會決定採哪一種。