老公寓翻身 每坪開105萬天價

更新日期:2009/08/24 13:23 財經中心／台北報導

50年的老公寓一坪開價105萬元！搭上都市更新列車，台北市精華區的老房子炙手可熱，例如在信義路四段的50年老公寓，有買方開出一坪105萬的價格，就是希望靠著高土地持分，進行都市更新，也成為現在投資客新興的炒作標的。

「應該也不可能吧？因為如果改建了，一坪賣100多萬，也沒有那個價錢啊！」聽說自家屋齡50年的老房子竟然有一坪105萬的行情，林小姐直呼不可思議，她一家三代都住在信義路四段30巷，經營洗衣店，在半世紀前，長輩只花100萬買到20坪左右的起家厝，因為搭上都更熱潮，被投資客炒到一坪百萬，房價暴增21倍，林小姐說，「行情又變好了，住戶也會不想賣啊。」

洽談都更的建商指出，「有可能是有人要炒這邊的行情，可能房子想要賣，炒作的嫌疑比較大。」這棟老公寓外牆斑駁，還有火燒痕跡，連「信義路」的門牌都生鏽，紀錄著這50戶老房子悠久的歷史，區域行情頂多一坪55萬，投資客卻開出天價收購，就是看準一棟僅有三層樓、20幾坪建地頂多3人擁有，每戶土地持分至少7到10坪，以總價2100萬估算，每坪土地的取得成本大約200到300萬元，比起7月國產局在同路段賣出一坪500萬的土地，可說是相當划算。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，「它戶數單純，所以其實再加上它的一個信義區信義路的門牌加持，所以相對來說，它是比較有價值的。」除了信義路四段的老公寓被潤泰、達興等建商鎖定都更，台北市忠孝東路二段一間屋齡超過35年的舊房子最近也以每坪95萬的驚人價格成交。

隨著台北市土地稀少，投資客轉進屋齡老、樓層低老屋成群的精華地段提前佈局，有朝一日都更成功就能「黑土變黃金」。(新聞來源：東森新聞記者陳明樂、張博翔)

自住早買早好 房子越等越貴

更新日期:2009/08/24 13:35

經濟落底回溫，大台北地區的房價也回到高點，讓不少想買屋的民眾陷入觀望。不過，台灣不動產交易中心總經理李同榮認為，在民眾無法精確掌握房價漲跌時機的情況下，他認為，自住型的買方，只要選擇交通便利、地段好的物件，就可以放手去買，以免越觀望、房子越貴。（陳鳳如報導）

大台北地區的房價居高不下，讓想要購屋的民眾不免觀望。對此，台灣不動產交易中心總經理李同榮表示，如果是自住型的民眾，選擇地段好、又有交通建設經過的物件，就可以放心去購買。他也表示，今年第二季和去年同期房價的漲跌資料來看，如果要買在大台北地區，像樹林、新莊副都心目前的房價和其他地區相比還是較低，都是不錯的選擇。

根據台灣不動產交易中心統計資料顯示，今年第二季和去年第二季高峰期相比，全國各行政區域的房價，以台北縣三峽漲了百分之八點七四最多，其次是台北市文山區、漲了百分之八點一五，接著是台北縣的樹林，也漲了百分之六。

優惠房貸一旦續撥 可回溯六個月

更新日期:2009/08/14 19:05

行政院忙著救災，無暇核定內政部在水災之前就呈報的優惠房貸專案。由於額度即將用元，最近才要購屋的民眾陷入兩難，想辦優惠房貸，但價格又還沒殺到最低，又怕再拗下去，優惠房貸額度真的搶不到！內政部官員說，一旦行政院決定續撥，依照慣例，可以回溯到實施日的前六個月，不會有空窗期，只是新一批優惠房貸的利率、額度，未必和目前相同。（張雅惠報導）

優 惠房貸即將用光，目前只剩兩百多億，不用到月底，就會全部見底！內政部在水災之前就已經呈報行政院是否續撥，以及相關條件，但水災災情慘重，行政院忙得沒 時間核定優惠房貸，銀行出現搶貸的人潮，有些已經拒絕，有些用買賣契約跟銀行遞件、掛到兩百多號，等到房屋終於過戶，可以撥款了，銀行卻已經沒有額度。

內 政部官員說，行政院還沒核定，真的不方便先講呈報的方案，免得造成銀行和購屋族的困擾，民眾購屋仍應回歸本身的還款能力、以及物件的行情條件等，不過，萬 一行政院一直遲遲不核定，也不致於出現空窗期，依照慣例，以往優惠房貸都會回溯到實施日半年，這段過渡期間，購屋族先辦銀行的一般房貸，等優惠房貸續撥之 後，再把一般房貸的部分額度轉到優惠房貸，只是，續撥的優惠房貸條件是否比照目前，要看行政院核定的內容。官員說，額度比較少、利率補貼比較少都在規劃的 範圍之內。

目前優惠房貸利率在政府補貼零點七個百分點之後，利率目前是百分之一點三二五，北市每戶最高三百五十萬，其他地區每戶最高三百萬。

八八水災／災民建購住宅貸款350萬元 利率0.592%

更新日期:2009/08/19 23:06 記者慶正／台北報導

內政部19日宣布推出「專案住宅補貼方案」，協助安置災民。其中，災民建購與修繕住宅貸款分別是新台幣350萬、150萬元，利率0.592% ；租屋補貼每戶每月最高3600元，為期1年。

專案住宅補貼方案將在下週公告，9月1日起開始申請，災民可以到8大公股銀行（土地銀行、台灣銀行、第一銀行、彰化銀行、華南銀行、高雄銀行、台灣中小企業銀行與合作金庫）及受災縣市農會信用部辦理。

建購住宅貸款償還年限最長20年，寬限期（繳息不還本）最長5年。申請方式將自公告受理申請日起1年內，向承辦金融機構申請。

本案災民建購住宅貸款額度最高為新台幣350萬元；優惠利率按「中華郵政公司二年期定期儲金機動利率減0.533%」機動調整，目前為0.592%。

修繕住宅貸款償還年限最長15年，寬限期（繳息不還本）最長3年；額度最高150萬元；優惠利率和申請方式，與建購住宅貸款相同。

內政部強調，災民租屋補貼每戶每月最高3600元；災民自公告受理申請日起3個月內，向戶籍所在地的地方政府主管機關提出申請，主管機關審核，發給核定函。如果租金每月未滿3600元，依租賃契約金額核實補貼，為期1年。

「不過，專案住宅補貼方案不得與財團法人賑災基金會辦理的租屋賑助重複申請。」

八月份自強活動~~阿里山 奮起湖二日遊

 

八月初剛從阿里山、奮起湖玩回來，沒想到接之而來的莫拉

 

克颱風，竟給台灣這塊美麗的土地，帶來這麼大的災害和損

 

失，每天回家看新聞，眼眶都紅了，心裡很難過，期望大家

 

有錢出錢、有力出力，趕快讓他們得到妥善得照顧。

 

 

風災波及、優惠房貸不撥 高雄房市回檔壓力大

更新日期:2009/08/14 01:53 張中昌

　　莫拉克颱風重創南台灣，受災遍及六個縣市，使得即將來臨的房市淡季雪上加霜，再加上日前有消息傳出，政府2,000億的優惠房貸恐怕不再續撥，房仲業者認為，近期南部房市可能持續降溫。

　　根據高雄市政府地政處公佈，七月份的買賣移轉件數2,610件已較六月份的縮減4.6%，可見在景氣尚未回穩，需求又有限的環境下，投資型買方最近因價高縮手，讓高雄的房價未來將面臨考驗。

　　永慶不動產南區經理楊政曉表示，高雄市中低價位的住宅市場，先前因政府的低利政策和優惠房貸引出不少買氣，半年來一直維持在各月成交總量的七成左右，算是十分穩定的市場，但2,000億優惠房貸可能不再續撥，對預算有限的中低價位產品買方，勢必造成一定程度衝擊。

　　高雄市六年前面臨「七一水災」後，政府就開始重視防洪排水建設，陸續在市區興建許多防洪用的「洩洪池」，如愛河之心、蓮池潭等，使高雄市沒有排水不良的問題，因此這次風災影響也較輕。

　　不過楊政曉指出，災後對房價主要壓力可能會在經濟復甦面，因風災所造成的經濟損失初估已達150億，將使經濟回穩的時間向後延長，可能會影響民眾的購屋計畫，不利高雄房市的後市發展，尤其在地區需求型的中古屋市場影響會更明顯。

　　楊政曉認為，優惠房貸不續撥和風災過後兩大因素交集，高雄地區400萬以下的中古屋買方購屋力道將會減弱，買方平均約有15%~20%的議價空間，之前因國際資金行情拉抬上來的價格，現在修正壓力會越來越大，市郊區的民眾可以利用這次房價修正期，轉進市區的中低總價產品。

待交屋房子遭水沖垮 房仲：得要求退款

更新日期:2009/08/13 14:48

（中央社記者林沂鋒台北13日電）莫拉克颱風重創台灣南部，21世紀不動產今天說，已簽約等待交屋的房子，遭水沖垮或土石流掩埋，將由賣方自行吸收房屋毀損或滅失損失，買方得請求退還全部價金。

莫拉克颱風導致不少房屋被水沖垮，甚至遭土石流掩埋，這時候，已經簽約等待交屋的房子，遭受天然災害影響而受損時該怎麼辦？

21世紀不動產法務襄理邱創智表示，水災與地震等都屬不可抗力的天然災害，如因水災等不可抗力事由，造成房屋毀損或滅失，致無法完成交易，不能歸責於買賣雙方，也就是說，這時沒有哪一方會構成債務不履行，民法會以所謂「危險負擔」的相關規定處理。

邱創智說，一旦交屋前發生這類情形，危險應該由出賣人負擔，所以出賣人要自行吸收房屋毀損或滅失的損失，買受人得請求退還全部價金，彼此間也無損害賠償或違約的問題。

他表示，除了一般購屋交易，如果是透過法院拍賣所買到的房屋，在法院發給權利移轉證書前發生水災等不可抗力的事由，造成房屋毀損或滅失時，也可以依法撤銷拍賣程序。980813

增修地上權 公共建設不需再徵地

更新日期:2009/08/07 13:09 賴宥霖

【台灣醒報記者賴宥霖綜合報導】往後政府要興建捷運，不必再向民眾徵地了。行政院會6日通過「民法物權編修正草案」，增修「地上權」，將土地所有權與土地以上空間權利分開，政府興建公共建設，可以只向地主購買「地上權」，原地主仍可繼續使用土地。律師蘇家宏表示，好處是可以讓不動產更靈活運用。

法務部表示，「民法物權編修正草案」可以擴大土地的使用價值，並將不動產的利用方式明確規範，讓民眾能依照自身需求，選擇相關法條規定。除「地上權」外，也增修了包括「不動產役權」、「農育權」、「典權」等法條。

例 如以往政府的重大工程興建，往往需要購買或徵收民間土地，不但耗費龐大預算，更常引起民眾的抗爭，草案「地上權」的設置，可以大幅減少土地徵收的案件。政 府只要購買土地的「地上權」就可以完成公共建設。例如台北一○一大樓及台北市晶華酒店，就是採取這種概念向政府購買土地的地上使用權。

恩典法律事務所蘇家宏律師指出，地上權的概念，在民法832條當中早就存在，行政院增修的草案是進一步將其細緻化。「這樣的好處是將很多權利分開，不動產可以做更靈活的使用。」

另外，新修「不動產役權」的「遠眺地役權」，讓土地所有人可以跟附近地主簽約，請求建築物不得高於多少公尺，避免妨礙景觀；另外一條「地役權契約」則可以跟附近地主簽約，要求地主不得自己或出租其他人共同經營同一事業，避免同一地區內的惡性競爭。

蘇家宏指出，地役權增修的辦法，跟地上權有異曲同工之處，同樣是將土地的權利分開使用，不過他也說，這條法律對大財團較有利，畢竟一般人或社區商店比較不會去跟周圍地主簽訂「地役權契約」。

「農育權」則是農業版的「地上權」，是保障土地上農作、森林、養殖、畜牧或保育的權利，就算地主轉讓土地，原來的農育權人仍然擁有農地正常使用的權利，不因土地買賣而有所影響。

草案修正的「典權」，則是讓「典物」如閒置土地廠房能永續利用。如台商要到國外投資設廠，可把在台灣的閒置廠房出典給第三人使用，等到回台灣再贖回繼續經營，此法有助於台商回台灣設廠。

精華區買屋不買地 有「法」度

更新日期:2009/08/07 04:09

民法物權編修正草案通過

〔記 者項程鎮／台北報導〕行政院會昨天通過民法物權編修正草案，草案較受矚目的是，將「地上權住宅」納入民法規範，未來都市精華區「買屋不買地」將有法可管， 地上權期限原則上為五十年，期限一屆滿，地主可依照合約取回土地或選擇續約。世界最高的台北一○一大樓及台北市晶華酒店，即採此概念向台北市政府購入地上 權，對活化土地資產極有助益。

地上權期限原則上五十年

法務部草擬的民法物權編修正草案，增修「地上權」、「不動產役權」、「農育權」、「典權」等「用益物權」法條，法務部認為可擴大土地使用價值，將不動產利用方式明確規定，讓使用人能依自身需求，選擇適合法條規定，對穩定不動產利用關係及維護交易安全，極具正面效益。

重大公共工程 將可減少徵地

「區 分地上權」概念也是修法重點，以往政府興建重大公共工程，通常以價購或徵收方式取得土地所有權，不但耗費國庫甚鉅、又嚴重侵害人民財產權，還易引起民眾抗 爭，草案特設「區分地上權」概念，可望大幅減少土地徵收案件，只要設定一定空間「地上權」，就可完成公共建設，台北市政府的貓纜及捷運即採此概念。

新修「不動產役權」規定，特設「遠眺地役權」，讓土地所有人可與鄰近地主簽約，請求鄰地建築物不可高於多少公尺，以免妨礙景觀，對於建立地方特色、發展城鄉風貌，具有指標性意義。

特別的是，「不動產役權」還可應用在商業經營上，作為限制營業競爭依據，例如某甲經營超市，為免周遭土地也有人蓋超市，導致惡性競爭，某甲可依草案規定，與一定距離內的地主簽訂「地役權契約」，要求不得自行或出租第三人經營同一事業。

增設「農育權」規定

對 於弱勢農漁民的照顧，法務部科長郭宏榮表示草案並未忽略，並增設「農育權」的新規定，以因應全球化競爭、創造本土農業特色的春天，「農育權」等於是農地的 地上權，特點在維持農作、森林、養殖、畜牧或保育農漁資源和設施，例如地主轉讓土地，農育權人與原地主約定仍有效力，不因土地買賣而影響農地正常使用。

另外，草案強化我國固有的「典權」規定，對台商佈局全球根留台灣有益，例如台商要到國外投資設廠，可把在台閒置廠房，在最多三十年期限下，出典交由第三人使用收益，以取得周轉資金，等台商回台發展，再回贖土地廠房繼續經營，有助提高土地廠房使用率，促進經濟發展。

至於占有制度修正草案部分，則增修占有人得請求費用範圍，讓實務上見解，透過條文明確化。